Kako tražiti stan u Beču: šta pripremiti prije prvog razgledanja
Traženje stana u Beču može izgledati jednostavno.
Otvoriš oglas, pogledaš slike, pošalješ poruku i čekaš odgovor.
U stvarnosti, posebno ako si nov u Austriji, potraga može biti mnogo zahtjevnija.
Nije dovoljno pronaći stan koji ti se sviđa.
Trebaš znati koliko će te stvarno koštati, šta trebaš provjeriti prije potpisa ugovora i koje dokumente trebaš imati spremne.
Još važnije, trebaš znati prepoznati situacije u kojima je bolje zastati nego žuriti.
Zato je dobro pripremiti se prije prvog razgledanja, a ne tek kada ti stan već odgovara.
1. Prvo odredi koliko stan stvarno možeš plaćati
Prije nego počneš tražiti stan, napravi vlastiti budžet.
Austrijska državna stranica za informacije o stanovanju kao orijentaciju navodi da troškovi stanovanja ne bi trebali prelaziti otprilike jednu trećinu neto prihoda. To je samo pravilo za orijentaciju, a ne zakonska granica.
I nemoj gledati samo osnovnu kiriju.
Kod stana treba računati najmanje:
najamninu
Betriebskosten
grijanje
struju
eventualni internet
parking, ako ti treba
eventualne jednokratne troškove
Grad Beč također navodi da se trajni troškovi stanovanja sastoje od najamnine, Betriebskosten te grijanja i struje.
Zato oglas sa cijenom od, recimo, 800 eura ne znači automatski da će tvoj mjesečni trošak biti upravo 800 eura.
Prije odluke uvijek pitaj:
„Koliki je ukupni mjesečni trošak?“
2. Pripremi dokumente prije nego počneš ozbiljno tražiti
Jedna od prednosti koju možeš imati jeste da budeš spreman prije nego što se pojavi dobar stan.
Na razgledanje je korisno imati osnovne dokumente i podatke pri ruci.
Na primjer:
lični dokument ili pasoš
dokaz o prihodima
ugovor o radu, ako ga imaš
posljednje platne liste
podatke o zaposlenju
kontakt podatke
po potrebi dokaz o prethodnom stanovanju ili druge dokumente koje traži stanodavac
Neće svaki stanodavac tražiti potpuno istu dokumentaciju.
Zato nemoj pretpostaviti da postoji jedna univerzalna „mapa dokumenata“ koja vrijedi za svaki stan.
Ali što si spremniji, manje je vjerovatno da ćeš dobar stan izgubiti samo zato što dokumente moraš tek početi skupljati.
3. Razgledanje nije samo gledanje da li ti se sviđa stan
Ovo je možda najvažniji dio.
Kada uđeš u stan, lako je gledati samo:
„Lijepa kuhinja.“
„Dobar pogled.“
„Veliki dnevni boravak.“
Ali razgledanje treba posmatrati kao provjeru.
Austrijska državna stranica posebno preporučuje da se stan pogleda po danu i da se provjere stanje zgrade, eventualna oštećenja, vlaga i plijesan, buka, priključci, prostorije i dodatne mogućnosti poput podruma ili parkinga.
Zato pogledaj:
Zidove i plafon
Traži tragove vlage, mrlje, pukotine ili plijesan.
Posebno pogledaj uglove i mjesta iza namještaja ako je moguće.
Prozore
Provjeri kako se zatvaraju i kakva je buka sa ulice.
Stan može izgledati odlično na fotografijama, ali potpuno drugačije kada kroz prozor čuješ saobraćaj.
Grijanje
Pitaj koji se sistem grijanja koristi i kako se obračunavaju troškovi.
Struju
Provjeri utičnice i osnovno stanje instalacija.
Kupatilo
Pogledaj pritisak vode, stanje sanitarija i tragove vlage.
Internet
Ako ti je internet važan zbog posla ili svakodnevnog života, provjeri koje su mogućnosti priključka.
Podrum i dodatni prostor
Pitaj postoji li Kellerabteil, prostor za bicikl, kolica ili parking i da li se za korištenje nešto dodatno plaća.
Sve ovo spada među stvari koje austrijski državni portal preporučuje provjeriti prilikom razgledanja.
4. Obrati pažnju na lokaciju, ne samo na stan
Dobar stan na lošoj lokaciji može na kraju biti skuplji nego što izgleda.
Pogledaj:
koliko ti treba do posla
koliko je udaljen javni prijevoz
gdje je najbliža prodavnica
kakva je situacija sa parkingom
koliko je bučna ulica
kakva je situacija navečer
koliko ti treba do škole ili vrtića ako imaš djecu
Posebno u Beču vrijedi izračunati koliko ćeš vremena provoditi u prevozu.
Stan koji je 100 eura jeftiniji, ali ti svaki dan doda sat vremena putovanja, možda nije toliko povoljan koliko na prvi pogled izgleda.
5. Kaution – novac koji trebaš imati spreman
Kod iznajmljivanja stana često postoji i Kaution, odnosno polog.
Prema austrijskom državnom portalu, visina kaucije je stvar dogovora. Uobičajeno je oko tri bruto mjesečne najamnine, ali u određenim slučajevima može biti ugovorena i viša kaucija.
Kaucija služi kao osiguranje za, između ostalog, neplaćenu najamninu ili štetu na stanu.
Zato prilikom traženja stana nemoj računati samo:
„Mogu plaćati 900 eura mjesečno.“
Pitaj se i:
„Imam li dovoljno novca za početne troškove?“
Jer useljenje može zahtijevati znatno više novca nego jedan mjesečni iznos.
6. Maklerprovision – jedno važno pravilo
Ovo je područje oko kojeg još uvijek postoji dosta starih informacija na internetu.
Od 1. jula 2023. u Austriji za najam stambenih nekretnina vrijedi Bestellerprinzip.
Jednostavno rečeno:
Ko je angažovao maklera, taj u pravilu plaća proviziju.
Ako je maklera angažovao stanodavac, najmoprimac u pravilu ne plaća proviziju.
Ako najmoprimac sam angažuje maklera da mu pronađe stan, tada može nastati obaveza plaćanja provizije.
Zato nemoj automatski računati da svaki stan koji oglašava makler znači da ćeš ti platiti proviziju.
Ali nemoj ni pretpostaviti da je provizija uvijek nula.
Provjeri ko je naručio posredovanje i šta piše u ugovoru s maklerom.
Za određene vrste ugovora postoje i zakonske maksimalne provizije.
7. Nemoj potpisivati nešto što nisi pročitao
Kada konačno pronađeš stan koji ti odgovara, može doći trenutak kada sve želiš završiti što prije.
Tu treba upravo suprotno.
Uspori.
Austrijski državni portal preporučuje da se prije potpisivanja provjere ugovor, ovlaštenje osobe koja iznajmljuje stan i svi troškovi. Također se savjetuje da se ne plaćaju provizije, avansi ili druga plaćanja prije potpisivanja ugovora.
Arbeiterkammer također savjetuje da se ugovor pažljivo pročita, da se nejasne odredbe razjasne i da se usmeni dogovori zabilježe pisanim putem.
Ako nešto ne razumiješ, pitaj.
Ako ti neko kaže:
„Ma to je standardno, samo potpiši.“
to nije razlog da prestaneš čitati.
8. Provjeri koliko traje ugovor
Jedna od važnih stvari jeste da vidiš da li je ugovor:
unbefristet – na neodređeno vrijeme
ili
befristet – na određeno vrijeme.
Austrijski državni portal posebno upozorava da kod ugovora na određeno vrijeme treba obratiti pažnju na datum isteka jer se odnos najma tada može završiti pod uslovima koji vrijede za takav ugovor.
Zato nemoj gledati samo:
„Kolika je kirija?“
Pogledaj i:
„Na koliko dugo zapravo uzimam ovaj stan?“
9. Sve što plaćaš – traži napismeno
Ako daješ novac za:
Kaution
Ablöse
Baukostenzuschuss
unaprijed plaćenu najamninu
druge troškove
traži dokaz o uplati.
Grad Beč preporučuje da se svi troškovi poput kaucije, Baukostenzuschussa ili Ablöse pisano potvrde.
I još jedna važna stvar:
Sačuvaj kopiju svega što potpišeš.
Ugovor.
Ponudu.
Potvrdu o uplati.
E-mailove.
Poruke.
Fotografije stana.
Sve.
10. Fotografije stana mogu ti kasnije mnogo značiti
Prije useljenja napravi fotografije.
Ne samo jednu lijepu fotografiju dnevnog boravka.
Fotografiši:
zidove
podove
prozore
vrata
kuhinju
kupatilo
uređaje
postojeća oštećenja
namještaj ako je stan namješten
Austrijski državni portal izričito preporučuje da se stanje stana dokumentuje fotografijama ili primopredajnim zapisnikom kako bi se smanjila mogućnost kasnijih sporova oko kaucije.
To ti može oduzeti pola sata.
Kasnije ti može uštedjeti mnogo više.
11. A šta ako oglas izgleda predobro?
Ako vidiš stan koji je:
odličan
na savršenoj lokaciji
ogroman
lijepo namješten
a cijena je značajno niža od svega što si do tada gledao
nemoj odmah pomisliti:
„Ovo moram uzeti.“
Prvo provjeri ko iznajmljuje stan, ko ima pravo da ga iznajmljuje i pod kojim uslovima.
Austrijski državni portal izričito preporučuje provjeru ovlaštenja osobe koja iznajmljuje ili posreduje u iznajmljivanju.
I nikada nemoj dozvoliti da te osjećaj:
„Ako ne uplatim odmah, neko drugi će uzeti stan.“
natjera da pošalješ novac prije nego što razumiješ šta zapravo plaćaš.
12. Jedna stvar koju mnogi shvate tek nakon prvog stana
Traženje stana nije samo potraga za lijepim prostorom.
To je zapravo finansijska odluka.
Jer kada jednom potpišeš ugovor, ne plaćaš samo ono što vidiš u oglasu.
Plaćaš život koji dolazi zajedno sa tim stanom.
Zato prije odluke napravi jednostavnu računicu:
Kirija
Betriebskosten
Grijanje
Struja
Internet
Prijevoz
Ostali troškovi
=
stvarni mjesečni trošak stanovanja
Tek tada znaš da li je stan zaista u tvom budžetu.
13. Brza checklista prije nego kažeš „uzimam“
Prije nego što kažeš da želiš stan, provjeri:
☐ Kolika je ukupna mjesečna cijena?
☐ Šta je uključeno u cijenu?
☐ Koliki je iznos Kaution?
☐ Da li postoji Ablöse ili neki drugi početni trošak?
☐ Ko plaća Maklerprovision?
☐ Da li je ugovor befristet ili unbefristet?
☐ Koliko traje ugovor?
☐ Koliki su troškovi grijanja i struje?
☐ Kakvo je stanje stana?
☐ Postoji li vlaga ili plijesan?
☐ Kakva je buka?
☐ Da li postoji Kellerabteil?
☐ Da li postoji parking?
☐ Kakav je internet?
☐ Kada je moguć useljenje?
☐ Jesi li dobio kopiju svega što potpisuješ?
Ako na većinu ovih pitanja znaš odgovor, mnogo si bliže informisanoj odluci.
Zaključak
Stan u Beču nije samo adresa.
To je jedan od najvećih mjesečnih troškova i odluka koja može uticati na cijeli tvoj svakodnevni život.
Zato nemoj gledati samo fotografije i cijenu iz oglasa.
Gledaj ukupne troškove.
Čitaj ugovor.
Provjeri stanje stana.
Pitaj šta nije jasno.
I posebno:
nemoj žuriti samo zato što ti se stan sviđa.
Dobar stan nije samo onaj koji lijepo izgleda.
Dobar stan je onaj čije uslove razumiješ, čije troškove možeš podnijeti i u kojem znaš šta zapravo potpisuješ.
Korisne službene informacije
Za dodatnu provjeru prije najma korisni su:
Kommentare